FUNDAMENTO LEGAL: Art. 786 e 788 e seguintes da CNNR-RS, Lei nº 4.591/64, Art. 213 I, “c” e 225 da Lei nº 6.015, Art. 1.332 e seguintes do Código Civil, Art. 1º da Lei nº 6.496/77, ABNT NBR 12.721
I- ANÁLISE DOS REQUISITOS DO TÍTULO
1. APRESENTAÇÃO REQUERIMENTO, CONTENDO A QUALIFICAÇÃO COMPLETA DO(S) PROPRIETÁRIO(S), COM O NÚMERO DA MATRÍCULA E AS FIRMA(S) RECONHECIDA(S) PELO TABELIONATO DE NOTAS, SOLICITANDO:
a) a averbação da edificação;
b) o registro da instituição e especificação de condomínio com individualização das unidades;
c) a abertura das respectivas matrículas;
d) o registro da convenção de condomínio.
Fundamentos:
Art. 7º da Lei nº 4.591/64
Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
Art. 1.332 do Código Civil
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 499, 500 e 501 da CNNR-RS
Art. 499 - Os títulos apresentados para registro deverão conter a perfeita identificação das pessoas nele envolvidas.
Art. 500 - A qualificação da pessoa física compreende: I – o nome completo; II – a nacionalidade; III – o estado civil e, em sendo casado, o nome do cônjuge, sua qualificação, regime de bens e registro do pacto antenupcial, quando for o caso; IV – a profissão; V – o domicílio e a residência; VI – o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas da Receita Federal – CPF ou do Registro Geral da cédula de identidade – RG, ou à falta deste, sua filiação. § 1º – O número do CPF é obrigatório para o registro dos atos de transmissão de bens imóveis ou de direitos a eles relativos, dos quais o Notário ou o Registrador de Imóveis devam expedir a Declaração sobre Operação Imobiliária – DOI. - Instrução Normativa nº 1.112/10-RFB. § 2º – É obrigatória a inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas – CPF das pessoas físicas estrangeiras, ainda que residentes no exterior, quando titularem bens e direitos sujeitos a registro público, inclusive imóveis.
Art. 501 - A qualificação da pessoa jurídica compreende: I – o nome completo, admitidas as abreviaturas e siglas de uso corrente; II – a nacionalidade; III – o domicílio; IV – a sede social; V – o número de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ da Receita Federal. § 1º – É obrigatória a inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ da pessoa jurídica domiciliada no exterior que adquirir imóvel sujeito a registro imobiliário. § 2º – A prova da presentação e da representação da pessoa jurídica para que se permita o deferimento do seu pedido deverá ser feita conforme o caso.
Se o(a) instituidor(a)/proprietário(a) na matrícula seja PESSOA JURÍDICA, deverá ser demonstrada a legitimidade daquele que assinou por meio do Contrato Social (cópia autenticada ou registrado na Junta Comercial) ou Procuração.
2. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS REFERENTE AO INSTITUIDOR PESSOA JURÍDICA-
Fundamento: Art. 788, § 1º da CNNR-RS
Art. 788 - Quando a instituição de condomínio não for precedida da incorporação registrada, todos os proprietários deverão requerê-la, exigindo-se:
§ 1º – Quando a obra tiver sido executada por empresa, deverá ser também exigida a respectiva certidão negativa de débitos para com a Receita Federal.
II- INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
1. APRESENTAÇÃO DO INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR-
Obs.: O instrumento particular deverá vir com o número da matrícula. Lembrando que o(s) proprietário(s), INCLUSIVE cônjuges (analisar o regime de bens do casamento) deverão assinar e reconhecer firmas no Tabelionato de Notas.
Fundamentos:
Art. 786 da CNNR-RS
Art. 786 - Admite-se a forma pública ou a particular do título que pretende ensejar a realização de registro de instituição de condomínio.
Art. 221, II da Lei nº 6.015/73
Art. 221 - Somente são admitidos registro:
II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas.
2. DEVERÁ CONSTAR A QUANTIDADE, A DESCRIÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS E DAS ÁREAS DE USO COMUM (SE HOUVER) QUE COMPÕEM O CONDOMÍNIO.
Fundamento: Art.1332, I do Código Civil
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns.
3. DECLARAÇÃO DA FINALIDADE (RESIDENCIAL OU COMERCIAL) A QUE AS UNIDADES SE DESTINAM.
Fundamento: Art.1332, II do Código Civil
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
III - o fim a que as unidades se destinam.
4. DENOMINAÇÃO DO CONDOMÍNIO
5. PROJETOS ARQUITETÔNICOS, ASSINADO PELO RESPONSÁVEL TÉCNICO, COM O(S) PROPRIETÁRIO(S), COM FIRMAS RECONHECIDAS PELO TABELIONATO DE NOTAS E APROVAÇÕES DO MUNICÍPIO.
Fundamentos:
Art. 788, IV da CNNR-RS
Art. 788 - Quando a instituição de condomínio não for precedida da incorporação registrada, todos os proprietários deverão requerê-la, exigindo-se:
IV – projeto arquitetônico aprovado pelo Município.
Art.1332, I do Código Civil
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns.
Art. 644 da CNNR-RS
Art. 644 - O reconhecimento de firma do responsável técnico será exigível em apenas um dos documentos (planta ou memorial), ficando os demais, inclusive a(o) ART/TRT/RRT, sujeitos à conferência da quitação/autenticidade pelo meio apropriado, físico ou eletrônico.
Parágrafo único - O reconhecimento de firma poderá ser exigido, a critério do Registrador, quando houver dúvida razoável acerca da quitação/autenticidade dos demais documentos e ART/TRT/RRT.
6. APRESENTAÇÃO DO MEMORIAL DESCRITIVO COM AS ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS DA OBRA E O DE INDIVIDUALIZAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS, ASSINADO PELO RESPONSÁVEL TÉCNICO, JUNTAMENTE COM O(S) PROPRIETÁRIO(S), COM FIRMAS RECONHECIDAS PELO TABELIONATO DE NOTAS?
Fundamentos:
Art. 7º da Lei nº 4.591/64
Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
Art. 788, I da CNNR-RS
Art. 788 - Quando a instituição de condomínio não for precedida da incorporação registrada, todos os proprietários deverão requerê-la, exigindo-se:
I – memorial descritivo com as especificações da obra e individualização das unidades autônomas.
Fundamento: Art.1332, I do Código Civil
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns.
Art. 644 da CNNR-RS
Art. 644 - O reconhecimento de firma do responsável técnico será exigível em apenas um dos documentos (planta ou memorial), ficando os demais, inclusive a(o) ART/TRT/RRT, sujeitos à conferência da quitação/autenticidade pelo meio apropriado, físico ou eletrônico.
Parágrafo único - O reconhecimento de firma poderá ser exigido, a critério do Registrador, quando houver dúvida razoável acerca da quitação/autenticidade dos demais documentos e ART/TRT/RRT.
7. APRESENTADOS OS QUADROS CONFORME ABNT NBR 12.721 ATUALIZADOS.
Obs.1: Os quadros devem estar atualizados relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores pela data do protocolo.
QUADROS DE ÁREAS E QUADROS DESCRITIVOS (Conforme ABNT NBR 12721)
Constam os seguintes quadros:
a) informações preliminares;
b) quadro I : cálculo das áreas nos pavimentos e da área global;
c) quadro II: cálculo das áreas das unidades autônomas;
d) quadro III: avaliação do custo global e unitário de construção;
e) quadro IV-A: avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma e cálculo do rerrateio de sub-rogação; f) quadro IV-B: resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração. Este quadro deverá ser substituído pelo quadro IV-B-1 quando for exigida a discriminação de área de terreno de uso exclusivo, como no caso de condomínios horizontais de casas isoladas ou geminadas, ou no caso de conjunto de edificações em blocos;
g) quadro V: informações gerais;
h) quadro VI: memorial descritivo dos equipamentos;
i) quadro VII: memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privativo das unidades autônomas; e j) quadro VIII: memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum.
Fundamentos:
Art. 788, V da CNNR-RS
Art. 788 - Quando a instituição de condomínio não for precedida da incorporação registrada, todos os proprietários deverão requerê-la, exigindo-se:
V – quadro de custos das unidades autônomas e a planilha de áreas e frações ideais, subscrita pelo engenheiro responsável pelo cálculo.
§ 2º – O quadro de custos e a planilha de áreas podem ser substituídos pela assinatura do profissional nos requerimentos, desde que neles constem esses dados.
Art. 54, § 3º da Lei 4.591/64
Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.
§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere êste artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.
ABNT NBR 12.721
6.4 Atualização dos custos da construção para arquivamento no Ofício de Registro de Imóveis
6.4.1 Considerações gerais A avaliação do custo global da obra e dos custos das unidades autônomas só é considerada atualizada, em certo mês, para fins de arquivamento no Registro Geral de Imóveis, se baseada em custo unitário básico e demais custos, relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores, conforme §3, artigo 54 da Lei 4.591/64.
Art. 1332, II do Código Civil
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
8. APRESENTADA A ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA (ART) DO CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA - CREA, REGISTRO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA (RRT) DO CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO - CAU, RELATIVA(O):
a) execução da obra
b) cálculos da planilha da NBR 12.721
Fundamentos:
Art. 788, V da CNNR-RS
VI – Anotação de Responsabilidade Técnica – ART do Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia – CREA relativa à execução da obra.
Art. 643 da CNNR-RS
Art. 643 – O(a) Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), Termo de Responsabilidade Técnica (TRT), ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) será exigido(a) sempre que haja tarefas executadas pelos profissionais enquadrados (engenheiros, arquitetos, agrônomos e demais profissionais da área) para os trabalhos incluídos em expedientes específicos do Registro Imobiliário.
Art. 644 da CNNR-RS
Art. 644 - O reconhecimento de firma do responsável técnico será exigível em apenas um dos documentos (planta ou memorial), ficando os demais, inclusive a(o) ART/TRT/RRT, sujeitos à conferência da quitação/autenticidade pelo meio apropriado, físico ou eletrônico.
Parágrafo único - O reconhecimento de firma poderá ser exigido, a critério do Registrador, quando houver dúvida razoável acerca da quitação/autenticidade dos demais documentos e ART/TRT/RRT.
Art. 1º da Lei nº 6.496/77
Art. 1º - Todo contrato, escrito ou verbal, para a execução de obras ou prestação de quaisquer serviços profissionais referentes à Engenharia, à Arquitetura e à Agronomia fica sujeito à “Anotação de Responsabilidade Técnica” (ART).
9. APRESENTADA DECLARAÇÃO FIRMADA PELO RESPONSÁVEL TÉCNICO E COM FIRMA RECONHECIDA PELO TABELIONATO DE NOTAS ATESTANDO SOB RESPONSABILIDADE CIVIL E PENAL A CONFORMIDADE DO MEMORIAL DESCRITIVO E PROJETOS ARQUITETÔNICOS.
10. APRESENTADA A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ELABORADA DE ACORDO COM O DISPOSTO NO ART. 9º E SEGUINTES DA LEI Nº 4.591/64 E ART. 1333 A 1358 CÓDIGO CIVIL?
DISPENSA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Fundamento: Art. 62 da Lei nº 13.465/17.
Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.
III - AVERBAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
1. APRESENTAR O HABITE-SE E/OU CERTIDÃO EXPEDIDO(S) PELA PREFEITURA MUNICIPAL.
Fundamento: Art. 788, II da CNNR-RS
Art. 788 – Quando a instituição de condomínio não for precedida da incorporação registrada, todos os proprietários deverão requerê-la, exigindo-se:
II – carta de habitação fornecida pelo Município;
2. CERTIDÃO CONSTANDO O CADASTRO IMOBILIÁRIO FISCAL (CIF) DO(S) IMÓVEL(IS).
Fundamento: Art. 440, IV, a, 1 do Provimento 195-2025 do CNJ
- ou qualquer outra denominação de cadastro ou inscrição imobiliária urbana, quando houver designação cadastral estabelecida pelo município;
3. APRESENTADO CERTIDÃO CONSTANDO O CÓDIGO DE ENDEREÇAMENTO POSTAL (CEP).
Fundamento: Art. 440, IV, 4, § 1º, a do Provimento 195-2025 do CNJ
4. CADASTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO (CIB)
Fundamento: Art. 440, IV, a, 2 do Provimento 195-2025 do CNJ
- quando efetivamente implantado, emitido pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB);
- por ocasião do ato de abertura;
- para imoveis urbanos;
- deverá vir por meio de certidão municipal;
OBS.: Ainda não está vigente.
5. APRESENTAR CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DO INSS (CND) REFERENTE A EDIFICAÇÃO.
Fundamento: Art. 788, III da CNNR-RS
Art. 788 – Quando a instituição de condomínio não for precedida da incorporação registrada, todos os proprietários deverão requerê-la, exigindo-se:
III – Certidão Negativa de Débito – CND do Instituto Nacional do Seguro Social – INSS;
* A presente relação foi elaborada visando operacionalizar e facilitar o processo e a juntada dos documentos pertinentes, reproduzindo as exigências contidas nas legislações e regramentos aplicáveis à espécie, estando em permanente atualização em face da evolução legislativa e das construções doutrinárias e jurisprudenciais sobre o tema.
