I - Fundamento legal: Como base inicial nos temos do artigo 213, II, da Lei nº 6.015/1973, combinado com os artigos 612 e seguintes da CNNR-CGJ/RS. 

II - Objetivo: fazer o enquadramento jurídico da situação de fato do imóvel, retificando a sua descrição, para fins de alteração ou inserção de medidas perimetrais de que resulte, ou não, alteração de área.

Art. 612 – O registrador imobiliário deverá observar, nos procedimentos de retificação administrativa de área, os princípios da legalidade, da eficiência, da instrumentalidade das formas, da proporcionalidade, da razoabilidade e da segurança jurídica.

III– Qualificação Objetiva (do imóvel): 

SE RURAL:
- CCIR;
- ITR e ou CIB;
- CAR;
- denominação e de suas características;
- confrontações;
- localização;
- área; 

SE URBANO:
- CIB;
- Código de Endereçamento Postal – CEP;
- logradouro completo, bairro ou setor, município e estado;
-  os característicos;
- as confrontações;
- as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes;
- quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro;
- em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima;

* Art. 495, da CNNR/RS;
* Art. 176, §1º, II, 3, “a” ou “b” da Lei 6.015/73;
* Art. 225, § 1º da Lei 6.015/73;
* Art. 614, § 1º da CNNR-RS;
* Provimento 195 do CNJ.

IV – Qualificação Subjetiva (das partes): 

Art. 416, X da CNNR-RS – especialidade subjetiva – a exigir a perfeita identificação e qualificação das pessoas nomeadas nos títulos levados a registro, especialmente no momento da aquisição do direito real, entendido isso pela observância exclusiva dos requisitos do art. 176, §1º, II, 4 e III, 2 e do art. 244 da Lei nº 6.015/73, e ressalvadas as exceções legais (incisos I a III do §2º do art. 10 e do inciso VI do art. 38 do Decreto nº 9.310/18). 

Art. 499 – Os títulos apresentados para registro deverão conter a perfeita identificação das pessoas nele envolvidas. 

Art. 500  da CNNR-RS – A qualificação da pessoa física compreende:
I – o nome completo;
II – a nacionalidade;
III – o estado civil e, em sendo casado, o nome do cônjuge, sua qualificação, regime de bens e registro do pacto antenupcial, quando for o caso;
IV – a profissão;
V – o domicílio e a residência;
VI – o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas da Receita Federal – CPF ou do Registro Geral da cédula de identidade – RG, ou à falta deste, sua filiação. 

Art. 501 – A qualificação da pessoa jurídica compreende: 
I – o nome completo, admitidas as abreviaturas e siglas de uso corrente; 
II – a nacionalidade; 
III – o domicílio; 
IV – a sede social; 
V – o número de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ da Receita Federal. 
§ 1º – É obrigatória a inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ da pessoa jurídica domiciliada no exterior que adquirir imóvel sujeito a registro imobiliário. 
§ 2º – A prova da presentação e da representação da pessoa jurídica para que se permita o deferimento do seu pedido deverá ser feita conforme o caso. 

V – Documentos: 

OBRIGATÓRIO (Art. 616, da CNNR/RS) - Todos os documentos (requerimento, mapa, memorial descritivo) referentes à retificação administrativa de área deverão conter as assinaturas dos interessados (PROPRIETÁRIOS), inclusive dos cônjuges

Salvo/exceto:

A - no caso de casados pelo regime de separação absoluta de bens, somente o proprietário assina.

B – Art. 616, § 1º – Consideram-se interessados, além dos proprietários, os demais titulares de direitos reais sobre o imóvel, exceto os de garantia por hipoteca convencional. 

OBS.: Se o imóvel estiver com alienação fiduciária o procedimento de retificação apenas poderá ser averbado com a assinatura do CREDOR FIDUCIÁRIO ou, no mínimo, com a anuência dele em relação ao ato.

C - Art. 616, § 2º – Sendo falecido o proprietário tabular, devem assinar como interessados todos os sucessores ou o inventariante, caso já tenha sido aberto o inventário ou formalizada escritura pública de nomeação de inventariante.

1) Requerimento (Art. 213, II da 6.015/73): 
- qualificação das partes conforme item V (Art. 499 e 500 da CNNR-RS);
- número da matrícula (Art. 222 da Lei 6.015/73);
- assinaturas dos proprietários com as firmas reconhecidas (Art. 620 da CNNR-RS);

2) Memorial Descritivo (Art. 213, II da 6.015/73):
- número da matrícula (Art. 222 da Lei 6.015/73);
- assinaturas dos proprietários (Art. 620 da CNNR-RS);
- assinatura do responsável técnico (Art. 644 da CNNR-RS);

3) Planta/Mapa (Art. 213, II da 6.015/73): 
- número da matrícula (Art. 222 da Lei 6.015/73);
- assinaturas dos proprietários, com as firmas reconhecidas (Art. 620 da CNNR-RS);
- assinatura do técnico, com as firmas reconhecidas (Art. 644 da CNNR-RS);
- assinatura dos confrontantes, com as firmas reconhecidas (Art. 619 da CNNR-RS);

OBS.: O reconhecimento de firma dos proprietários e técnico será exigível em apenas um dos dois documentos.

OBS.: Contendo o mapa as assinaturas dos confrontantes torna-se desnecessária a assinatura dos mesmos no memorial descritivo (Art. 619 da CNNR-RS);

4) ART/CREA ou RRT/CAU ou TRT/OBRA (Art. 213, II da 6.015/73)

5) INCRA (Art. 495, I, da CNNR-RS):
- para imóveis rurais;
- 2025
- quitado
- válido 

6) ITR/NIRF ou CIB (Art. 639 e Art. 495, I, da CNNR-RS):
- para imóveis rurais;
- 2025
- quitado
- válido

7) CAR: 
- para imóveis rurais; (Art. 29 da Lei 12.651/25/05/2012 e Provimento 195 do CNJ);
- Cadastro Ambiental Rural; 

8) CIF:
- Cadastro Imobiliário Fiscal; (Art. 440, IV, a, 1 do Provimento 195 do CNJ);
- ou qualquer outra denominação de cadastro ou inscrição imobiliária urbana, quando houver designação cadastral estabelecida pelo município;
- para imoveis urbanos; 
- deverá vir por meio de certidão municipal;

9) CIB:
- Cadastro Imobiliário Brasileiro; (Art. 440, IV, a, 2 do Provimento 195 do CNJ);
- quando efetivamente implantado, emitido pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB);
- para imoveis urbanos; 
- deverá vir por meio de certidão municipal; 

OBS.: Ainda não está vigente;

10) CEP:
- Código de Endereçamento Postal; 
- para imoveis urbanos; (Art. 440, IV, 4, § 1º, a do Provimento 195 do CNJ);
- deverá vir por meio de certidão municipal;

11) SIG-RI:
- Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis;
- Os profissionais técnicos habilitados lançarão diretamente no SIG-RI as coordenadas geodésicas dos imóveis objeto de retificação; 
- Somente os profissionais técnicos habilitados e que tenham efetuado seu credenciamento junto ao ONR poderão efetuar o lançamento;
- para execução de serviços de georreferenciamento de imóveis urbanos ou rurais; (Art. 343-G, do Provimento 195 do CNJ);

12) Se houve alteração da destinação do imóvel: (Art. 457 da CNNR-RS);
- requerimento específico, firmado pelos proprietários com firmas reconhecidas;
- certidão expedida pelo Município e com provas dos cadastros competentes. 
- de rural para urbano prova do cadastro para fins de pagamento do IPTU. 
- de urbano para rural prova do ITR e CCIR e com o georreferenciamento, quando exigível. 

OBS.: Na certidão municipal precisa esclarecer se há o pagamento do IPTU e não podem apresentar INCRA/ITR, se apresentadas tais certidões e o imóvel for urbano, precisa pedir esclarecimentos por parte da prefeitura de qual a destinação de fato do imóvel.

13) Declarações firmadas pelos proprietários e técnico, com as assinaturas devidamente reconhecidas: 

- declarando sob a responsabilidade civil e penal, que atestam a conformidade do memorial descritivo com a planta apresentada; (sem fundamento, orientação do Dr. Paulo, para não ser necessário conferir mapa com memorial).

- declarando que a medição respeitou plenamente as divisas com as áreas e faixas de domínio de imóveis públicos de uso comum do povo, como estrada, rua, travessa, similares, rio, sanga, arroio, lago, mar e similares, sendo os mesmos rural ou urbano (Art. 616, § 3º da CNNR/RS).

- declarando e responsabilizando-se sob as penas da lei, não haver conversão de posse em domínio, nem apropriação da propriedade de terceiros, visto que será observada objetivamente a situação do imóvel como tabular, ou seja, intramuros, independentemente da diferença de área apurada para mais ou para menos (Art. 613, da CNNR-RS).

OBS.: A declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados poderá ser realizada na planta, no memorial descritivo ou em instrumento apartado, observando o disposto no art. 220 do Código Civil; (Art. 440-AX, §1º do Provimento 195 do CNJ).

14) Autorização/Manifestação do Meio Ambiente (Art. 5° da Resolução 237/1997 da Consema, instruída pelo Art. 3° da Lei Municipal nº 6.458):

- manifestação deverá ser apresentada, quando o imóvel estiver sendo onerado por uma Área de Preservação Permanente, Reserva de Bioma.

EM CASO DE RETIFICAÇÃO POR CORTE DE ESTRADA/RUA

Art. 623 – O Registro de Imóveis averbará a afetação da parcela do imóvel destinado à estrada/rua e aguardará a apresentação do título de desapropriação. Ato contínuo, averbará a(s) descrição(ões) do(s) imóvel(is) remanescente(s) e abrirá matrícula(s) própria(s) para este(s).

Art. 624 – Alternativamente, o instituto da desapropriação indireta poderá ser aplicado para a regularização de imóvel afetado ao domínio público, podendo, para tanto, ser formalizada escritura pública, inclusive com reconhecimento da prescrição da indenização.

Art. 622, da CNNR-RS, Além de todos os documentos da Retificação Administrativa de área, para a averbação de afetação ou não afetação de bem público decorrente da formação e/ou ampliação de estradas/ruas, o Registro de Imóveis deverá exigir também os seguintes documentos:

15) Requerimento específico para afetação ou não afetação, quando a área da estrada estiver descrita nos documentos (Art. 622, I, da CNNR-RS): 
- qualificação das partes conforme item V (Art. 499 e 500 da CNNR-RS);
- número da matrícula (Art. 222 da Lei 6.015/73);
- assinaturas dos proprietários com as firmas reconhecidas (Art. 620 da CNNR-RS);

- ou ainda, quando a área da estrada NÃO estiver descrita nos documentos, pode também, com a apresentação da certidão constante no item 12, simplesmente “esquecer” a fração da estrada, não é obrigatório a afetação ou não afetação, para o procedimento sera encerrado a matrícula mãe e abrirá apenas as duas áreas. 

16) Planta e de memorial descritivo de retificação cumulada com desmembramento do imóvel para apuração da parcela afetada/ou não afetada da estrada/rua e das parcelas remanescentes, somente quando a área da estrada estiver descrita nos documentos, tendo os documentos as firmas dos proprietários e do técnico reconhecidas (Art. 622, II, da CNNR-RS).

- ou ainda, quando a área da estrada NÃO estiver descrita nos documentos, pode também, com a apresentação da certidão constante no item 12, simplesmente “esquecer” a fração da estrada, não é obrigatório a afetação ou não afetação. Para o procedimento será encerrado a matrícula mãe e abrirá apenas as duas áreas. 

17) Certidão do Ente Público titular da estrada/rua ou sua anuência no projeto citado
- exceto nos casos de desapropriação indireta 
- existência histórica de estrada sobre o imóvel sem que nunca tenha sido regularizada, devendo o proprietário e o profissional autor da planta e do memorial descritivo firmarem declaração que a medição respeitou plenamente as divisas com as áreas e faixas de domínio de imóveis públicos, a ser arquivada no Registro de Imóveis. 

OBS.: Parágrafo único – Não haverá óbice à abertura de matrícula de imóvel rural com área inferior à fração mínima de parcelamento ou de imóvel urbano com área inferior ao módulo urbano quando da aplicação deste artigo (Art. 622, III, da CNNR-RS).

OBS.: Para considerar a existência histórica de estrada e não considerar a retificação como desmembramento/loteamento de gleba em lotes com a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes, deverá ser solicitado:

- certidão municipal informando se a Rua já está consolidada, fazendo parte do sistema viário do Município e não se tratando de abertura de rua para fins de Loteamento; (Art. 622, III c/c Art. 2º, § 2º da Lei 6.766/79).

CONFRONTANTES

ESPECIFICAÇÕES:

A - Confrontante falecido: qualquer dos sucessores poderá assinar a planta, ou ainda, o inventariante nomeado (Art. 617, § 1ª, da CNNR/RS);
- comprovando o falecimento com cópia autenticada da certidão de óbito, e/ou
- comprovando o falecimento somente com o termo de inventariante;

B – Confrontante no condomínio Comum/Geral: qualquer dos condôminos poderá assinar a planta, sendo dispensada a assinatura do cônjuge (Art. 617, da CNNR/RS);

C – Confrontante no condomínio Edilício (prédios): o Síndico do Condomínio deverá assinar a planta, nomeado através da Ata da Assembleia do Condomínio registrada em PJ;

- Confrontante no condomínio (Sobrado): a unidade que faz confrontação de fato deverá assinar, se todas as unidades fazem confrontação, os proprietários de cada unidade deverão assinar. 

D – Confrontante com registro de usufruto: a anuência poderá ser prestada por qualquer dos nus-proprietários (Art. 617, § 2º da CNNR/RS);

E – Confrontante ocupante: aquele que se encontre fisicamente no imóvel confrontante e se declare dono, devendo tal condição ser demonstrada ao Registrador Imobiliário mediante apresentação de justo título ou quaisquer outros documentos comprobatórios como contas de água, luz, pagamentos de tributos, dentre outros (Art. 618, da CNNR/RS). 

F – Confrontante com registro de alienação fiduciária: O devedor fiduciário pode assinar mesmo havendo alienação, por se tratar do ocupante do imóvel (Art. 618, da CNNR/RS); - Confirmado com a Substituta Tainara em 28/11/2024.

G – Confrontante faz divisa com vias públicas: Não será obrigatória a anuência do Município, Estado ou União, ou de seus órgãos representativos, nos casos em que o imóvel a ser retificado fizer divisa com vias públicas de uso comum do povo, como estrada, rua, travessa, similares, rio, sanga, arroio, lago, mar e similares. PORÉM, o proprietário e o técnico deverão firmar declaração, de que a medição respeitou plenamente as divisas com as áreas e faixas de domínio de imóveis públicos (Art. 616, § 3º da CNNR/RS), sendo os mesmos rural ou urbano.

OBS.: Quando a União, Estado ou Município forem proprietários de imóveis lindeiros (que não sejam vias públicas), aí sim sua anuência será obrigatória, mas na condição de lindeiro, não de órgão público.

H – Imóvel confronta com o travessão: não sendo o caso de confrontação com um bem público (rio, estrada, etc), deverá ser indicado no documento o confrontante (Pessoa Física ou Jurídica).

I – Confrontante é o mesmo proprietário da área a ser retificada: caso o proprietário do imóvel confrontante ser o mesmo do imóvel a ser retificado e ainda estiver em condomínio, outro condômino deve se manifestar como anuente.

J - Confrontante da área é PJ: Nesse caso é necessário que aquele que assina o mapa comprove os seus poderes através de contrato social registrado na Junta Comercial ou procuração pública; (Art. 118 e Art. 661 da Lei 10.406/2002 - Código Civil).

Deverá constar no mapa o número da matrícula dos imóveis confrontantes.

É dispensada a anuência do confinante:

I - no caso de imóveis rurais, se o imóvel confrontante e a nova descrição do imóvel objeto da retificação tiverem sido certificados pelo Incra na forma do § 5.º do art. 176 da Lei n. 6.015/1973; e
II – se o imóvel confrontante for bem público e consistir em:

a) águas públicas, tais como rios navegáveis, correntes ou depósitos hídricos, com respeito aos pertinentes terrenos reservados, nos termos do art. 14 do Código de Águas (Decreto n. 24.643/1934); e

b) bem público de uso comum, tais como estradas, rodovias, ferrovias e outras vias de circulação, respeitada a faixa de domínio público e eventual área non aedificandi.