I - Fundamento legal: Como base inicial Lei Federal nº 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979, combinado com os artigos 680 e seguintes da CNNR-CGJ/RS.
II - Objetivo: fazer o parcelamento de uma determinada área em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Art. 2º, § 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
III – Qualificação Objetiva (do imóvel):
SE RURAL:
- CCIR;
- ITR e ou CIB;
- CAR;
- denominação e de suas características;
- confrontações;
- localização;
- área;
SE URBANO:
- CIB;
- Código de Endereçamento Postal – CEP;
- logradouro completo, bairro ou setor, município e estado;
- os característicos;
- as confrontações;
- as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes;
- quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro;
- em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima;
* Art. 495, da CNNR/RS;
* Art. 176, §1º, II, 3, “a” ou “b” da Lei 6.015/73;
* Art. 225, § 1º da Lei 6.015/73;
* Art. 614, § 1º da CNNR-RS;
* Provimento 195 do CNJ.
IV – Documentos:
1) Requerimento:
- qualificação das partes conforme item V (Art. 499 e 500 da CNNR-RS);
- número da matrícula (Art. 222 da Lei 6.015/73);
- assinaturas dos proprietários com as firmas reconhecidas (Art. 167, II, 4, c/c 246, § 1º da Lei 6.015/73);
OBS.: Vir anuência nos documentos ou declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento (Art. 18, VII da Lei 6.766/79).
2) Procuração/Contrato Social:
- Caso o requerimento não tenha sido assinado pelo proprietário ou titular de direitos reais, a legitimidade de quem assina deverá ser demonstrada, mediante procuração, ou contrato social ou outro documento; (Art. 118 e Art. 661 da Lei 10.406/2002 - Código Civil).
- verificar a data de validade;
- verificar a data de lavratura (se o requerimento foi antes ou depois);
- original ou cópia autenticada;
3) Certidão municipal:
- Foi apresentada certidão da prefeitura com a indicação dos dados dos lotes, das ruas, das áreas de uso institucional etc, com indicação inclusive da área a ser loteada e número da matrícula, devidamente assinadas pelos servidores municipais?
4) Se houve alteração da destinação do imóvel: (Art. 457 da CNNR-RS);
- requerimento específico, firmado pelos proprietários com firmas reconhecidas;
- certidão expedida pelo Município e com provas dos cadastros competentes.
- de rural para urbano: prova do cadastro para fins de pagamento do IPTU.
OBS.: Na certidão municipal precisa esclarecer se há o pagamento do IPTU e não podem apresentar INCRA/ITR, se apresentadas tais certidões e o imóvel for urbano, precisa pedir esclarecimentos por parte da prefeitura de qual a destinação de fato do imóvel.
5) Memorial Descritivo:
- número da matrícula (Art. 222 da Lei 6.015/73);
- assinaturas dos proprietários (Art. 167, II, 4, c/c 246, § 1º da Lei 6.766/79);
- assinatura do responsável técnico (Art. 644 da CNNR-RS);
- carimbo de aprovação devidamente assinado (Art. 18 da Lei 6.766/79);
- denominação do loteamento (Art. 26, II, da Lei 6.766/79);
- a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras (Art. 18, V da Lei 6.766/79);
6) Planta/Mapa:
- número da matrícula (Art. 222 da Lei 6.015/73);
- assinaturas dos proprietários (Art. 167, II, 4, c/c 246, § 1º da Lei 6.766/79);
- assinatura do responsável técnico (Art. 644 da CNNR-RS);
- carimbo de aprovação devidamente assinado (Art. 18 da Lei 6.766/79);
OBS.: O reconhecimento de firma dos proprietários e técnico será exigível em apenas um dos dois documentos.
OBS.: Observar a data constante na aprovação, visto que após protocolado precisa estar dentro do prazo de 180 dias;
7) Planta/Mapa:
- de localização (pequeno) da área, com a demarcação dos lotes, ruas…
- para publicação do edital, feita no https://www.registrodeimoveis.org.br/;
- pode ser recebida pelo e-mail e pelo whats, em formato PDF;
8) ART/CREA ou RRT/CAU ou TRT/OBRA (Art. 643 e 644 da CNNR-RS)
9) Ato de aprovação final com garantias ou termo de verificação de loteamento/termo de compromisso; (Art.18, V da Lei 6766/79).
Os lotes possuem as obras mínimas previstas no art. 18, V da Lei 6.766/79?
- a execução das vias de circulação do loteamento;
- demarcação dos lotes;
- quadras e logradouros;
- §8º A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de:
- escoamento das águas pluviais,
- iluminação pública,
- esgotamento sanitário,
- abastecimento de água potável,
- energia elétrica pública e domiciliar
OBS.: Se os lotes possuírem toda a infraestrutura acima, deve ser apresentado o termo de verificação/compromisso, onde a Prefeitura atesta que o loteamento possui tudo; do contrário deve ser apresentado um cronograma das obras (prazo máximo de 4 anos), com a respectiva garantia, estipulada pelo Poder Público (verificar se há estipulação em lei municipal da garantia a ser dada).
10) INSTRUMENTO DE GARANTIA:
- Será apresentado quando o loteamento for objeto de garantia;
- Podendo vir na forma de Escritura Pública ou Instrumento Particular;
11) Autorização/Manifestação do Meio Ambiente (Art. 5° da Resolução 237/1997 da Consema, instruída pelo Art. 3° da Lei Municipal nº 6.458):
- precisa estar no prazo de validade;
- precisa estar devidamente assinada;
- manifestação deverá ser apresentada, quando o imóvel estiver sendo onerado por uma Área de Preservação Permanente, Reserva de Bioma…
12) Contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, com os requisitos do art. 26 da Lei 6766/79 (art. 18, VI da lei 6.766/79);
- Podendo vir na forma de Escritura Pública ou Instrumento Particular;
Devendo constar:
- nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
- denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
- descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;
- preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
- taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
- indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
- declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
- o preço total a ser pago pelo imóvel;
- o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
- a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
- os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
- as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
- as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
- as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;
- o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;
- informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;
- o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
- o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.
13) Restrição (Art. 4º, IV, §4º da Lei 6.766/79)
- No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.
14) Título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula; (Art. 18, I da Lei 6766/79);
15) Histórico Vintenário (Art. 18, II da Lei 6.766/79
- Pelo período de 20 anos;
- Precisa estar acompanhado de todas as certidões atualizadas/inteiro teor que compõem o histórico;
- A negativa de ônus e ações da matrícula objeto do loteamento; art. 18, III, "b" da Lei nº 6.766/1979
- Devidamente assinado pelo responsável técnico (não sendo obrigatório o reconhecimento)
16) Declaração firmada pelos proprietários e técnico, com as assinaturas devidamente reconhecidas:
- Declarando sob a responsabilidade civil e penal, que atestam a conformidade do memorial descritivo com a planta apresentada;
- Constando divergências, estas deverão ser esclarecidas pelo responsável técnico;
17) Escritura Pública de extinção de condomínio com atribuição:
OBS.: Quando o imóvel tiver mais de um proprietário, e os mesmos acordarem mediante escritura pública que vão ficar com lotes específicos;
OBS.: Na escritura não poderá ser considerado na divisão de condomínio as áreas públicas (Ruas e Área de Uso Institucional) como áreas passíveis de divisão entre os proprietários, visto que com o registro do Loteamento automaticamente as áreas públicas passam a integrar o patrimônio do Município, nos termos do art. 22, da Lei 6.766/79;
OBS.: Considerando que as áreas públicas passam para o município, temos que a divisão física do imóvel na extinção do condomínio não corresponde exatamente à fração originária que as partes possuíam na matrícula;
EX.: A área total do imóvel é de 41.265,66m². Desse total de área a Empresa X possui 41,75% e a Empresa Y a parte ideal de 58,25%. Desconsiderando as áreas que passam para o domínio público do Município por força do art. 22, da Lei 6.766/79, temos uma sobra de área de 26.150,92m², área utilizada para o fracionamento dos lotes.
Logo a divisão poderá acontecer de formas diferentes:
a) os proprietários recebam a sua fração originária, a Empresa X recebe na extinção de condomínio a área de 10.918,00m² (que equivale a 41,75%) e a Empresa Y a área de 15.232,92m² (que equivale a 58,25%);
b) os proprietários recebem frações diversas da originária, a Empresa X recebe na extinção de condomínio a área de 13.075,46m² (equivalente a 25%) e a Empresa Y a área de 13.075,46m² (equivalente a 25%);
Isso pode ocorrer em virtude de que o Ofício Circular 113/2011 - CGJ/RS dispensa que o Fisco se pronuncie em relação a incidência ou isenção do imposto relativamente a divisão e extinção de condomínio quando se tratar de mera divisão física o que não é o caso em tela, pois como há diminuição das frações por áreas públicas automaticamente a extinção será tributada;
17) Certidões (Art. 18, IV da Lei 6.766/79):
- DO IMÓVEL
* Certidão Negativa de Débitos (Imóvel) – emitida pela Prefeitura Municipal.
- DOS PROPRIETÁRIOS
1) Dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 5 (cinco) anos; (Na cidade de residência deste, e a cidade do imóvel a ser loteado – Cartório de Prostestos).
2) Certidão Negativa de Débitos Relativos ao Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, emitida pela Receita Federal;
Link da emissão: https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaointernet/pj/Emitir
Link da validação: https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/servicos/certidaointernet/pj/autenticidade/confirmar
3) Certidão de situação fiscal, emitida pela Receita Estadual;
Link da emissão: https://www.sefaz.rs.gov.br/sat/CertidaoSitFiscalSolic.aspx
Link da validação: https://www.sefaz.rs.gov.br/SAT/CertidaoSitFiscalConsulta.aspx
4) Certidão Negativa de Débitos Tributários e de Dívida Ativa Municipal, emitida pela Prefeitura Municipal;
* Link da emissão: https://estrela.atende.net/autoatendimento/servicos/certidao-negativa-de-debitos/detalhar/1
* Link da validação: https://estrela.atende.net/autoatendimento/servicos/autenticidade-de-certidao-negativa-de-debitos/detalhar/1
5) Certidões Judicial Cível e Criminal da Justiça Federal da 4ª Região;
* Link da emissão: https://www2.trf4.jus.br/trf4/processos/certidao/index.php
* Link da validação: https://www2.trf4.jus.br/trf4/processos/certidao_balcao/certidao_con_int_ini.php
6) Certidões Judicial Cível e Criminal Negativa da Justiça Estadual;
* Link da emissão e da validação: https://www.tjrs.jus.br/novo/processos-e-servicos/servicos-processuais/emissao-de-antecedentes-e-certidoes/
7) Certidão eletrônica de ações trabalhista;
* Link da emissão: https://pje.trt2.jus.br/certidoes/trabalhista/emissao
* Link da validação: https://pje.trt2.jus.br/certidoes/trabalhista/verificacao
8) Certidão de débitos trabalhistas;
* Link da emissão e validação: https://cndt-certidao.tst.jus.br/inicio.faces
VINTENÁRIA:
- As certidões deverão ser emitidas em nome daqueles que no período da vintenária foram proprietários, utilizando os mesmos links acimas citados;
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 5 (cinco) anos;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.
Certidões Judicial Cível e Criminal da Justiça Federal da 4ª Região;
* Link da emissão: https://www2.trf4.jus.br/trf4/processos/certidao/index.php
Certidões Judicial Cível e Criminal Negativa da Justiça Estadual;
* Link da emissão e da validação: https://www.tjrs.jus.br/novo/processos-e-servicos/servicos-processuais/emissao-de-antecedentes-e-certidoes/
Conforme Art. 18, § 1o. “...devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel .”
OBS.: As negativas têm o prazo de 90 dias, salvo se consta outro prazo no documento, segundo norma adotada pelo órgão expedidor.
OBS.: Caso o proprietário seja pessoa jurídica, deverão ser emitidas todas as certidões em nome dos sócios.
OBS.: Em caso de alguma certidão positiva, deverá ser apresentada a certidão narratória para que o Oficial analise os processos vinculados e o valor da causa.
18) Áreas Públicas:
Prefeitura que verifica a área que deverá ser destinada.
19) Área e Testada mínima:
- Os lotes terão no mínimo 200,00m² e testada mínima de 10,00m;
- Lote de esquina terá no mínimo 240,00m² e testada mínima de 12,00m;
OBS.: Se um dos lotes tiver área a menor do que a fração mínima o mesmo deverá ser destinado a lote funcional (ex. Tratamento de água/sanitário, pluvial...)
20) EDITAL (Art.19, da Lei 6.766/79):
Deverá ser enviado a planta em tamanho reduzido.
* A presente relação foi elaborada visando operacionalizar e facilitar o processo e a juntada dos documentos pertinentes, reproduzindo as exigências contidas nas legislações e regramentos aplicáveis à espécie, estando em permanente atualização em face da evolução legislativa e das construções doutrinárias e jurisprudenciais sobre o tema.
